Voce pode fazer inventário de imóvel sem advogado através do processo extrajudicial no cartório de notas, desde que todos os herdeiros sejam maiores de idade, capazes e estejam em acordo sobre a partilha. O processo leva de 30 a 45 dias e economiza até R$ 15.000 em honorários advocatícios.
Milhares de brasileiros perdem tempo e dinheiro achando que precisam de advogado para fazer inventário de imóvel herdado. A verdade é que quando todos os herdeiros concordam sobre a partilha, voce pode resolver tudo direto no cartório de notas. Este guia vai mostrar como economizar entre R$ 12.000 e R$ 15.000 fazendo inventário extrajudicial sem complicacao.
Quanto voce vai economizar
Fazer inventário extrajudicial de imóvel no cartório custa entre R$ 2.000 e R$ 5.000, dependendo do valor do bem. Esse valor inclui emolumentos do tabelião, certidoes e taxas de registro. Compare com o processo judicial que exige advogado e custa entre R$ 15.000 e R$ 25.000, além de levar de 12 a 24 meses para finalizar.
Segundo dados do CNJ – Conselho Nacional de Justiça, mais de 70% dos inventários extrajudiciais sao concluídos em ate 45 dias, enquanto processos judiciais demoram em media 18 meses. A economia real vai além do dinheiro: voce ganha agilidade, evita desgaste emocional e resolve a situacao rapidamente para poder vender, alugar ou morar no imóvel herdado.
O que voce vai precisar
- Certidao de óbito original do falecido (grátis ou até R$ 30 conforme estado)
- RG e CPF do falecido (documentos que a família já possui)
- Certidao de casamento atualizada ou certidao de nascimento do falecido (R$ 40 a R$ 80)
- Escritura do imóvel ou matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis (R$ 50 a R$ 150)
- Certidao negativa de débitos do imóvel – IPTU, taxas municipais (gratuita online na maioria das prefeituras)
- IPTU quitado do ano corrente (valor varia conforme o imóvel)
- RG e CPF de todos os herdeiros (documentos pessoais)
- Comprovante de residência atualizado de todos os herdeiros (conta de luz ou água dos últimos 3 meses)
- Certidao negativa de tributos federais do falecido (gratuita no site da Receita Federal)
Metodo passo a passo
O processo de inventário extrajudicial de imóvel sem advogado segue 5 etapas bem definidas que podem ser concluídas em 30 a 45 dias. Cada etapa é fundamental para garantir que a transferencia do bem seja feita corretamente e sem problemas futuros. Vamos detalhar cada passo para voce executar com seguranca.
Etapa 1: Reunir documentacao do falecido e herdeiros
Comece solicitando a certidao de óbito original em qualquer cartório de registro civil ou pela internet através do Portal de Servicos do seu estado. Voce vai precisar da via original para apresentar no cartório de notas. Separe também os documentos pessoais do falecido: RG, CPF e certidao de casamento atualizada (emitida nos últimos 90 dias) ou certidao de nascimento se era solteiro.
Reúna os documentos de todos os herdeiros: RG, CPF e comprovante de residência atualizado de cada um. Se houver testamento, providencie uma cópia autenticada. Organize também a escritura do imóvel ou solicite uma certidao de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado. Esta etapa geralmente leva de 7 a 10 dias, pois algumas certidoes precisam ser solicitadas e podem demorar alguns dias para ficarem prontas.
Etapa 2: Obter certidoes negativas de débitos
Acesse o site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado e emita a certidao negativa de débitos de IPTU. A maioria das prefeituras oferece este servico online gratuitamente. Se houver débitos pendentes, voce precisará quitá-los antes de prosseguir com o inventário, pois o cartório exige que o imóvel esteja totalmente regularizado.
Emita também a certidao negativa de tributos federais do falecido no site da Receita Federal. Este documento é gratuito e comprova que nao há dívidas com o governo federal. Solicite ainda certidoes negativas da Justica do Trabalho e de protestos em cartório. Todo esse conjunto de certidoes negativas garante que o imóvel será transferido sem ônus ou dívidas ocultas que possam causar problemas futuros aos herdeiros.
Etapa 3: Contratar tabeliao de notas
Escolha qualquer cartório de notas (tabelionato) da sua cidade, nao precisa ser necessariamente no bairro onde fica o imóvel. Agende um horário e leve toda a documentacao reunida nas etapas anteriores. O tabeliao vai analisar os documentos e verificar se está tudo correto para lavrar a escritura pública de inventário.
Neste momento, o tabeliao calculará o valor dos emolumentos (taxas do cartório) baseado no valor venal do imóvel declarado para fins de IPTU. A taxa varia entre 0,3% e 1% do valor do bem, dependendo do estado. O tabeliao também vai orientar sobre o ITCMD (Imposto sobre Transmissao Causa Mortis e Doacao), que varia de 4% a 8% conforme o estado e precisa ser pago antes da lavratura da escritura.
Etapa 4: Fazer escritura pública de inventário
Todos os herdeiros maiores de idade e capazes devem comparecer pessoalmente ao cartório de notas na data agendada, levando RG e CPF originais. Se algum herdeiro morar em outra cidade, ele pode outorgar procuracao pública com poderes específicos para participar do inventário. Nao é obrigatória a presenca de advogado nesta etapa quando todos os herdeiros estao de acordo.
O tabeliao lavrará a escritura pública de inventário e partilha, documento que oficializa a divisao do imóvel entre os herdeiros conforme o acordado. Todos assinarao a escritura na presenca do tabeliao. Neste documento constará a descricao completa do imóvel, a identificacao do falecido, a relacao de todos os herdeiros e como ficou dividida a propriedade. Voce receberá vias autenticadas da escritura para o próximo passo.
Etapa 5: Registrar no cartório de imóveis
Com a escritura pública de inventário em maos, dirija-se ao cartório de registro de imóveis da circunscricao onde o bem está localizado. Protocole a escritura junto com a guia de recolhimento do ITCMD já paga. O oficial registrador vai analisar a documentacao e, estando tudo correto, fará o registro da transferencia na matrícula do imóvel.
O prazo de registro varia de 10 a 30 dias conforme a demanda do cartório. Após o registro, voce receberá uma certidao de matrícula atualizada mostrando os novos proprietários. Pronto! O inventário está concluído e o imóvel oficialmente transferido para os herdeiros. A partir deste momento, vocês podem vender, alugar, financiar ou utilizar o bem livremente, pois ele está regularizado em nome dos novos proprietários.
O segredo que ninguem conta
Herdeiros maiores, capazes e em acordo podem fazer inventário direto no cartório sem precisar de advogado, economizando milhares de reais e finalizando em 30 dias. Esta possibilidade foi estabelecida pela Lei 11.441/2007 e muitos brasileiros ainda desconhecem esse direito, gastando fortunas desnecessariamente com processos judiciais demorados.
O procedimento extrajudicial funciona porque o papel do tabeliao é garantir a seguranca jurídica da transacao, verificando toda a documentacao e orientando sobre aspectos legais. Segundo o CNJ, os cartórios de notas tem fé pública e seus atos tem a mesma validade de decisoes judiciais. A condicao é simples: todos os herdeiros devem ser maiores de 18 anos, juridicamente capazes e estar de acordo sobre como dividir os bens, sem necessidade de disputas que exigiriam um juiz para decidir.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Tentar fazer inventário extrajudicial quando há herdeiros menores de idade – neste caso é obrigatório o processo judicial com nomeacao de curador e acompanhamento do Ministério Público
- Nao verificar débitos do imóvel antes de iniciar o processo – IPTU atrasado, taxas de condomínio ou outras dívidas vinculadas ao bem impedem a lavratura da escritura
- Esquecer de registrar a escritura no cartório de imóveis – sem o registro, a transferencia nao produz efeitos legais e o imóvel continua em nome do falecido
- Declarar valor irreal do imóvel para pagar menos impostos – a Receita Federal cruza dados e pode autuar por sonegacao fiscal, gerando multas muito maiores que a economia pretendida
- Iniciar inventário sem reunir todas as certidoes negativas – isso atrasa o processo pois o tabeliao nao pode lavrar a escritura com documentacao incompleta
Calculadora rapida: Custo cartório = (valor venal do imóvel x 0,3%) + emolumentos fixos. Exemplo: imóvel de R$ 300.000 = R$ 900 de taxa cartorial + R$ 500 a R$ 800 de emolumentos fixos + ITCMD de 4% a 8% (R$ 12.000 a R$ 24.000 conforme estado).
Comparativo: Extrajudicial vs Judicial
| Opcao | Custo | Tempo | Vantagens |
|---|---|---|---|
| Inventário Extrajudicial | R$ 2.000 a R$ 5.000 | 30 a 45 dias | Rápido, econômico, sem burocracia judicial, resolve em 1 mes |
| Inventário Judicial | R$ 15.000 a R$ 25.000 | 12 a 24 meses | Obrigatório quando há menores, incapazes ou desacordo entre herdeiros |
Para a maioria das familias brasileiras onde os herdeiros sao adultos e concordam sobre a partilha, o inventário extrajudicial é a escolha mais inteligente. Voce economiza de R$ 12.000 a R$ 15.000, resolve em 30 dias em vez de esperar até 2 anos, e evita o desgaste emocional de um processo judicial. Só opte pelo judicial se houver menores de idade, pessoas incapazes na linha sucessória ou discordancia sobre como dividir os bens.
Leia tambem
- Como Tirar Certidão de Óbito pela Internet
- Como Consultar Débitos de IPTU Online
- Como Transferir Imóvel de Herança no Cartório
FAQ – Perguntas frequentes
Quanto tempo demora para fazer inventário de imóvel sem advogado no cartório?
O inventário extrajudicial leva de 30 a 45 dias em media, contando desde a reuniao dos documentos até o registro final no cartório de imóveis. O prazo pode ser menor se voce já tiver toda a documentacao organizada e as certidoes atualizadas. Este tempo é muito inferior aos 12 a 24 meses de um inventário judicial.
Posso fazer inventário de imóvel sem advogado se houver filhos menores de idade?
Nao, quando há herdeiros menores de 18 anos o inventário deve ser obrigatoriamente judicial com acompanhamento de advogado e do Ministério Público. O inventário extrajudicial no cartório só é permitido quando todos os herdeiros sao maiores, capazes e estao de acordo sobre a partilha. Esta é uma exigencia legal para proteger os direitos dos menores.
Qual o custo real para fazer inventário extrajudicial de um imóvel de R$ 300 mil?
Para um imóvel avaliado em R$ 300.000, voce pagará aproximadamente R$ 900 a R$ 1.500 de emolumentos do cartório de notas, mais o ITCMD que varia de 4% a 8% conforme o estado (R$ 12.000 a R$ 24.000), além de R$ 300 a R$ 500 para certidoes e registro no cartório de imóveis. O total fica entre R$ 13.200 e R$ 26.000, ainda assim muito menor que inventário judicial com advogado que custaria R$ 30.000 a R$ 40.000.