Para transferir imóvel por herança, reúna certidão de óbito, documentos dos herdeiros e escritura do imóvel. Escolha inventário extrajudicial (mais rápido e barato) ou judicial. Pague o ITCMD, faça escritura de partilha em cartório e registre a transferência no Cartório de Imóveis para finalizar.
Perder um familiar já é difícil. Descobrir que transferir o imóvel herdado pode custar R$ 12.000 e demorar 2 anos piora tudo. Mas existe um caminho mais rápido e econômico que pode economizar até R$ 15.000 do seu bolso.
A maioria dos brasileiros desconhece que o inventário extrajudicial reduz custos em 70% e acelera o processo em 5 vezes. Com a documentação certa e o método adequado, você resolve essa transferência em 60 dias gastando cerca de R$ 3.000.
Este guia vai mostrar exatamente como transferir imóvel por herança sem cair nas armadilhas que custam caro. Você vai descobrir os documentos necessários, quando escolher inventário extrajudicial, como calcular o ITCMD e cada etapa até o registro final em cartório.
Quanto voce vai economizar
Escolher o inventário extrajudicial em vez do judicial pode economizar de R$ 8.000 a R$ 15.000. Enquanto o processo judicial custa em média R$ 12.000 entre advogados e taxas, o extrajudicial sai por cerca de R$ 3.000 a R$ 4.000.
Segundo a Receita Federal do Brasil, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) varia entre 2% e 8% do valor venal do imóvel conforme o estado. A média nacional fica em 4%, então um imóvel avaliado em R$ 300.000 gera ITCMD de R$ 12.000. Essa taxa é obrigatória nos dois tipos de inventário, mas os custos cartoriais e advocatícios do extrajudicial são muito menores.
Além da economia financeira, você ganha 5 vezes mais velocidade: inventário extrajudicial leva de 60 a 90 dias, enquanto o judicial pode arrastar por 2 anos ou mais. Isso significa menos ansiedade, menos burocracia e acesso mais rápido ao patrimônio herdado.
O que voce vai precisar
- Certidão de óbito do falecido (R$ 0 a R$ 40 conforme cartório)
- RG e CPF de todos os herdeiros (gratuito se já possuir)
- Certidão de casamento do falecido (R$ 0 a R$ 50)
- Escritura do imóvel ou matrícula atualizada (R$ 50 a R$ 150 no Cartório de Imóveis)
- Certidão negativa de débitos municipais (gratuita ou até R$ 30)
- IPTU quitado dos últimos 5 anos (valor varia conforme débitos)
- Declaração e comprovante de pagamento do ITCMD (4% do valor venal em média)
- Certidão negativa de testamento (R$ 95 em cartório)
Metodo passo a passo
O processo de transferência de imóvel por herança envolve 5 etapas principais que vão da reunião de documentos até o registro final em cartório. Seguindo este roteiro na ordem correta, você evita retrabalho e economiza tempo e dinheiro.
Cada etapa tem seus prazos e custos específicos. O segredo é preparar toda documentação antes de iniciar o inventário, pois qualquer documento faltante pode atrasar todo o processo por semanas.
Etapa 1: Reunir documentação pessoal e do imóvel
Comece solicitando a certidão de óbito atualizada no cartório onde o falecimento foi registrado. Peça pelo menos 3 vias, pois diversos órgãos exigirão cópia original. Em paralelo, reúna RG e CPF de todos os herdeiros, incluindo menores de idade.
No Cartório de Imóveis onde o bem está registrado, solicite a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento mostra a situação registral completa e eventuais ônus como hipotecas ou penhoras. Verifique também se há IPTU atrasado na prefeitura e quite todos os débitos antes de prosseguir.
Providencie a certidão de casamento do falecido e, se houver cônjuge sobrevivente, a certidão de casamento atualizada dele também. Solicite ainda a certidão negativa de testamento no Colégio Notarial para confirmar se existe ou não testamento registrado. Esse documento é obrigatório para inventário extrajudicial.
Etapa 2: Escolher entre inventário judicial ou extrajudicial
O inventário extrajudicial só é possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam com a partilha. Não pode haver testamento e é obrigatória a presença de advogado. Esse modelo é feito diretamente em cartório de notas e custa cerca de R$ 3.000 entre emolumentos e honorários.
Já o inventário judicial é obrigatório quando há herdeiros menores de idade, incapazes, discordância entre herdeiros ou testamento. Tramita na Justiça com custos de R$ 10.000 a R$ 15.000 e duração média de 2 anos. Apesar do custo maior, é a única opção em situações de conflito.
Para 90% das famílias brasileiras que têm acordo e herdeiros adultos, o extrajudicial é a escolha inteligente. Analise sua situação: se todos concordam e não há testamento, vá direto ao cartório e economize tempo e dinheiro.
Etapa 3: Contratar advogado e pagar ITCMD
Mesmo no inventário extrajudicial, a presença de advogado é obrigatória por lei. Procure um profissional especializado em direito sucessório. Os honorários variam de R$ 1.500 a R$ 3.000 no extrajudicial, enquanto no judicial podem chegar a 10% do valor do patrimônio.
O advogado calculará o ITCMD baseado no valor venal do imóvel (geralmente o valor do IPTU). Cada estado tem sua alíquota: São Paulo cobra 4%, Rio de Janeiro 4,5%, Minas Gerais varia de 2% a 5%. Esse imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura de partilha.
O prazo para pagamento do ITCMD é de 60 a 180 dias após o óbito, dependendo do estado. Atrasos geram multa de 10% a 20% mais juros. Por isso, mesmo que o inventário demore, declare e pague o imposto dentro do prazo para evitar acréscimos desnecessários.
Etapa 4: Fazer escritura de partilha em cartório
Com toda documentação reunida e ITCMD pago, o advogado levará os papéis ao cartório de notas escolhido pelos herdeiros. Todos os herdeiros maiores devem comparecer pessoalmente com RG, CPF e certidão de casamento (se casados). Menores podem ser representados legalmente.
O tabelião lavrará a escritura pública de inventário e partilha, documento que formaliza a divisão do patrimônio. Os emolumentos cartoriais variam conforme o valor do bem: para imóvel de R$ 300.000, ficam em torno de R$ 1.800 a R$ 2.500 dependendo do estado.
A escritura detalha todos os bens, declara todos os herdeiros e suas quotas, e especifica quem fica com o quê. Esse documento substitui o alvará judicial e tem a mesma validade jurídica. Todo o processo no cartório, da entrega dos documentos até a assinatura, leva de 15 a 30 dias.
Etapa 5: Registrar transferência no Cartório de Imóveis
De posse da escritura de partilha, dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado. Apresente a escritura original, comprovante de pagamento do ITCMD e certidão negativa de débitos municipais atualizada.
O cartório analisará a documentação em 15 a 30 dias e, estando tudo correto, registrará a transferência de propriedade. Os custos de registro variam de R$ 800 a R$ 1.500 conforme o valor do imóvel. Após o registro, você receberá a matrícula atualizada em nome dos novos proprietários.
Somente após esse registro a transferência está completa e oponível a terceiros. Sem ele, mesmo com a escritura, o imóvel ainda consta em nome do falecido nos registros públicos. Guarde a matrícula atualizada em local seguro, pois ela será necessária para futuras transações com o imóvel.
O segredo que ninguem conta
O inventário extrajudicial em cartório sai 70% mais barato e 5 vezes mais rápido que o judicial. Enquanto famílias gastam R$ 12.000 e esperam 2 anos na Justiça, quem escolhe o cartório resolve tudo em 60 dias por R$ 3.000. A diferença está na simplicidade: sem juiz, sem audiências, sem filas intermináveis.
Segundo orientações da Receita Federal do Brasil, o inventário extrajudicial foi criado justamente para desburocratizar heranças. Desde 2007, a lei permite essa modalidade quando há consenso entre herdeiros maiores e capazes. O resultado prático: economia de R$ 8.000 a R$ 15.000 por processo, dinheiro que fica no bolso da família em vez de alimentar a máquina burocrática. Basta reunir os documentos, escolher um cartório de confiança e ir com todos os herdeiros assinar a escritura.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Não quitar IPTU atrasado antes de iniciar o inventário, o que bloqueia todo o processo até a regularização
- Esquecer de pagar ITCMD no prazo legal de 60 a 180 dias, gerando multa de 10% a 20% mais juros sobre valor já alto
- Tentar transferir o imóvel sem fazer inventário, o que é ilegal e impede qualquer transação futura
- Usar valor de mercado em vez de valor venal para calcular ITCMD, pagando imposto maior que o necessário
- Deixar o imóvel em nome do falecido por anos, acumulando impostos e dificultando eventual venda
- Não solicitar certidão negativa de testamento, descobrindo sua existência tarde demais no processo
Calculadora rapida: Custo ITCMD = Valor venal do imóvel × alíquota estadual (4% média). Exemplo: imóvel de R$ 250.000 × 4% = R$ 10.000 de ITCMD.
Comparativo: Extrajudicial vs Judicial
| Opcao | Custo | Tempo | Requisitos |
|---|---|---|---|
| Inventário Extrajudicial | R$ 3.000 a R$ 4.000 | 60 a 90 dias | Herdeiros maiores e acordo total |
| Inventário Judicial | R$ 10.000 a R$ 15.000 | 1 a 3 anos | Aceita menores e desacordos |
Para famílias com herdeiros adultos e consenso sobre a partilha, o inventário extrajudicial é imbatível em custo-benefício. Você economiza pelo menos R$ 8.000 e tem o imóvel transferido em 2 meses. Já quando há herdeiros menores, incapazes ou discordância, não há escolha: será judicial obrigatoriamente, mas mesmo assim vale negociar honorários com advogados.
Leia tambem
- Como Tirar Segunda Via de Escritura de Imóvel
- Como Consultar IPTU Atrasado Online
- Como Fazer Inventário Extrajudicial
FAQ — Perguntas frequentes
Quanto tempo demora para transferir um imóvel por herança?
No inventário extrajudicial, o processo completo leva de 60 a 90 dias desde a reunião dos documentos até o registro no Cartório de Imóveis. Já o inventário judicial pode demorar de 1 a 3 anos dependendo da complexidade e da lotação do fórum. A escolha do tipo de inventário impacta diretamente no prazo final.
É possível vender imóvel herdado sem fazer inventário?
Não, é impossível e ilegal vender, doar ou transferir imóvel herdado sem concluir o inventário e registrar a transferência no Cartório de Imóveis. Enquanto o bem estiver em nome do falecido, nenhuma transação pode ser realizada. Primeiro é necessário fazer o inventário, depois registrar a partilha e só então os novos proprietários podem negociar o imóvel.
Qual o valor do ITCMD na transferência de imóvel por herança?
O ITCMD varia de 2% a 8% do valor venal do imóvel conforme o estado brasileiro, sendo a média nacional de 4%. São Paulo cobra 4%, Rio de Janeiro 4,5% e Minas Gerais de 2% a 5% em escala progressiva. Esse imposto é calculado sobre o valor venal (IPTU), não sobre o valor de mercado, e deve ser pago antes da escritura de partilha.