Para registrar imóvel em cartório você precisa reunir documentos pessoais, certidões negativas, pagar o ITBI na prefeitura e protocolar tudo no cartório de registro de imóveis. O processo leva de 15 a 30 dias úteis e custa entre R$ 800 e R$ 2.500 dependendo do valor do imóvel.
Comprar um imóvel é uma das maiores conquistas do brasileiro, mas muita gente perde dinheiro e tempo contratando despachantes para fazer o registro em cartório. Esse processo pode ser feito por você mesmo de forma simples e econômica. Neste guia, você vai aprender cada etapa do registro de imóveis e economizar entre R$ 500 e R$ 800 que seriam pagos a intermediários.
Quanto voce vai economizar
Registrar o imóvel por conta própria custa entre R$ 800 e R$ 2.500 em taxas cartorárias e impostos, dependendo do valor do imóvel. Se você contratar um despachante, vai pagar as mesmas taxas mais os honorários profissionais que variam de R$ 500 a R$ 800. Fazendo você mesmo, a economia pode chegar a R$ 800 e o processo é mais simples do que parece.
Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB) e da ANOREG, mais de 60% dos brasileiros que compram imóveis contratam despachantes por desconhecerem o processo. Os cartórios de registro de imóveis são obrigados por lei a atender diretamente o cidadão e fornecer todas as orientações necessárias, tornando desnecessária a intermediação na maioria dos casos.
O que voce vai precisar
- RG e CPF originais do comprador (gratuito, documentos que você já possui)
- Certidão de casamento atualizada ou certidão de nascimento se solteiro (R$ 40 a R$ 80 por via)
- Comprovante de residência recente, máximo 90 dias (conta de luz, água ou telefone – gratuito)
- Escritura pública do imóvel registrada em cartório de notas (custo já pago na compra)
- Certidão negativa de débitos do INSS (gratuita, emitida online)
- Certidão negativa de débitos da Receita Federal (gratuita, emitida online)
- Certidão negativa de débitos municipais (gratuita na maioria das cidades)
- Guia do ITBI paga – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (2% a 3% do valor venal, varia por cidade)
- IPTU do imóvel quitado ou certidão negativa de débitos de IPTU (gratuita se não houver débitos)
- Certidão de ônus reais atualizada da matrícula do imóvel (R$ 90 a R$ 150 no cartório de registro)
Metodo passo a passo
O registro de imóvel em cartório segue um fluxo definido por lei que garante a segurança jurídica da sua propriedade. Cada etapa tem seus documentos e prazos específicos, mas o processo é linear e pode ser acompanhado presencialmente ou por telefone. Vamos detalhar cada passo para você não ter dúvidas.
Etapa 1: Reunir documentacao pessoal e do imovel
Comece separando seus documentos pessoais: RG, CPF, certidão de casamento atualizada (emitida há menos de 90 dias) ou certidão de nascimento se você for solteiro. Se for casado, independentemente do regime de bens, seu cônjuge também precisa apresentar os mesmos documentos. Providencie um comprovante de residência recente em seu nome, de preferência dos últimos 30 dias.
Em relação aos documentos do imóvel, você precisa ter em mãos a escritura pública lavrada no cartório de notas e a certidão de matrícula atualizada do imóvel, que você solicita no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Esta certidão custa entre R$ 90 e R$ 150 e mostra todo o histórico da propriedade, incluindo eventuais ônus, hipotecas ou penhoras. Verifique se há alguma pendência antes de prosseguir, pois isso pode inviabilizar o registro.
Etapa 2: Obter certidoes negativas necessarias
As certidões negativas comprovam que você não possui débitos que possam impedir o registro do imóvel. Acesse o site da Receita Federal e emita sua Certidão Negativa de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União – o processo é gratuito e o documento sai na hora em formato PDF. No site do INSS, emita também a Certidão Negativa de Débitos, igualmente gratuita.
Na prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado, solicite a Certidão Negativa de Débitos Municipais, que atesta a inexistência de dívidas de IPTU e outras taxas municipais. A maioria das prefeituras oferece este serviço online gratuitamente. Todas essas certidões têm validade de 90 dias, então programe-se para usar o documento dentro deste prazo, caso contrário precisará emitir novamente.
Etapa 3: Pagar ITBI na prefeitura
O ITBI é o imposto municipal obrigatório em toda transferência de imóvel e deve ser pago antes do registro em cartório. Dirija-se à Secretaria de Finanças ou da Fazenda da prefeitura onde o imóvel está localizado levando a escritura, seu RG, CPF e a certidão de matrícula do imóvel. O servidor vai calcular o valor do imposto com base no valor venal do imóvel (normalmente entre 2% e 3% deste valor).
Após o cálculo, você receberá uma guia de recolhimento para pagar em banco conveniado ou lotérica. Depois do pagamento, retorne à prefeitura com o comprovante para receber a guia de ITBI quitada com o carimbo de ‘pago’. Guarde este documento com muito cuidado, pois ele é indispensável para o registro no cartório. Sem a quitação do ITBI, o cartório de registro de imóveis não pode prosseguir com o registro.
Etapa 4: Protocolar documentos no cartorio de registro de imoveis
Com todos os documentos em mãos, dirija-se ao cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. No balcão de atendimento, informe que deseja registrar a transferência de propriedade e apresente toda a documentação: escritura pública, guia do ITBI paga, todas as certidões negativas, seus documentos pessoais e do cônjuge (se aplicável), e a certidão de matrícula atualizada.
O atendente vai conferir toda a documentação e, se estiver tudo correto, vai calcular os emolumentos (taxas cartorárias) que variam conforme o valor do imóvel e a tabela do estado. Você receberá uma guia para pagamento que pode ser feito no próprio cartório, em banco ou lotérica. Após o pagamento, será gerado um número de protocolo – anote-o, pois é com este número que você vai acompanhar o andamento do processo. O cartório fornecerá um prazo estimado para conclusão, geralmente entre 15 e 30 dias úteis.
Etapa 5: Acompanhar analise e retirar matricula atualizada
Durante o período de análise, o oficial de registro vai examinar todos os documentos, verificar a cadeia dominial do imóvel (sequência de proprietários anteriores), conferir se não há erros na escritura e validar o pagamento de todos os impostos. Se houver alguma pendência ou dúvida, o cartório entrará em contato pelo telefone informado no protocolo. Por isso, mantenha seu celular acessível e retorne as ligações prontamente.
Quando o registro for concluído, o cartório vai avisar por telefone ou você pode ligar informando o número do protocolo para consultar o andamento. Compareça ao cartório com seu RG e o protocolo para retirar a certidão de matrícula atualizada, que agora mostra você como proprietário oficial do imóvel. Este documento é a prova legal de que você é o dono e deve ser guardado em local seguro. Se precisar de vias adicionais da matrícula no futuro, basta solicitá-las no mesmo cartório mediante pagamento da taxa.
O segredo que ninguem conta
Antes de começar a juntar documentos, ligue para o cartório de registro de imóveis da sua circunscrição e peça a lista completa e atualizada dos documentos necessários. Cada estado e até cada cartório pode ter pequenas variações nas exigências, e esse simples telefonema evita que você faça várias idas e vindas que podem atrasar o processo em até 30 dias. Peça também para confirmar os valores atualizados das taxas e os horários de atendimento.
Segundo orientações do Colégio Notarial do Brasil (CNB) e da ANOREG, os cartórios são obrigados a fornecer essa lista gratuitamente e a prestar todas as informações necessárias ao cidadão. Muitas pessoas descobrem que falta um documento só quando já estão no balcão com tudo separado, perdendo tempo precioso. Alguns cartórios até enviam a lista por e-mail ou disponibilizam em seus sites, facilitando ainda mais o planejamento. Esse cuidado prévio é o diferencial entre um processo rápido de 15 dias e um que se arrasta por mais de um mês.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Ir ao cartório de registro antes de pagar o ITBI na prefeitura – o registro não pode ser feito sem a guia quitada do imposto municipal, resultando em viagem perdida
- Apresentar certidões negativas vencidas, já que todas têm validade de apenas 90 dias – se vencer durante o processo, você terá que emitir novamente e reiniciar o protocolo
- Não conferir se há pendências na matrícula anterior do imóvel, como hipotecas não quitadas ou penhoras, o que impede o registro e pode gerar problemas jurídicos sérios
- Esquecer de levar documentos do cônjuge quando casado, mesmo que o imóvel seja adquirido apenas em nome de um – a legislação exige participação de ambos
- Confundir cartório de notas (onde se faz a escritura) com cartório de registro de imóveis (onde se registra a propriedade) – são serviços diferentes em locais diferentes
- Não guardar o número de protocolo, dificultando o acompanhamento do processo e a retirada da matrícula atualizada
Calculadora rapida: Custo cartório = (valor venal do imóvel × taxa estadual de registro de 0,5% a 1,5%) + emolumentos fixos de R$ 200 a R$ 400. Exemplo: imóvel de R$ 300.000 = R$ 300.000 × 1% + R$ 300 = R$ 3.300 de registro + ITBI de R$ 6.000 a R$ 9.000 = total entre R$ 9.300 e R$ 12.300.
Comparativo: fazer sozinho vs contratar despachante
| Opcao | Custo total | Tempo | Complexidade |
|---|---|---|---|
| Fazer sozinho (DIY) | R$ 800 a R$ 2.500 (apenas taxas e impostos) | 15 a 30 dias úteis com 3 a 4 idas aos órgãos | Baixa – processo burocrático mas linear |
| Contratar despachante | R$ 1.300 a R$ 3.300 (taxas + honorários de R$ 500 a R$ 800) | 15 a 30 dias úteis sem precisar ir aos órgãos | Muito baixa – despachante cuida de tudo |
Para a maioria dos brasileiros que têm disponibilidade de dedicar algumas horas em dias úteis, fazer o registro por conta própria é a opção mais econômica e vale a pena. O processo não exige conhecimento técnico, apenas organização e atenção aos documentos. Contratar despachante faz sentido apenas se você não tiver flexibilidade de horário para ir aos órgãos públicos durante o expediente ou se o imóvel tiver alguma situação atípica como pendências judiciais que exijam tratamento especializado.
Leia tambem
- Como Tirar Certidão Negativa de Débitos
- Como Calcular ITBI na Compra de Imóvel
- Documentos para Compra e Venda de Imóvel
FAQ — Perguntas frequentes
Quanto tempo demora para registrar um imovel em cartorio?
O prazo médio é de 15 a 30 dias úteis após o protocolo de todos os documentos no cartório de registro de imóveis. Esse tempo pode variar conforme a demanda do cartório e eventuais pendências documentais. Em períodos de alta demanda, como fim de ano, o prazo pode se estender para até 45 dias.
Posso registrar imovel em qualquer cartorio?
Não, o registro deve ser feito obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Cada região tem seu cartório específico responsável por aquela área. Você pode consultar qual é o cartório competente no site da prefeitura ou da ANOREG do seu estado.
O que acontece se eu nao registrar o imovel em cartorio?
Sem o registro, você não é considerado proprietário legal do imóvel, mesmo tendo pago por ele e assinado a escritura. Isso impede que você venda, doe, hipoteque ou faça qualquer transação com o bem. Além disso, em caso de disputa judicial, você não terá como comprovar sua propriedade de forma plena.
Preciso de advogado para registrar imovel em cartorio?
Não é obrigatório ter advogado para fazer o registro de imóvel em cartório quando a transação é simples e sem pendências. O próprio cartório é responsável por analisar e validar toda a documentação. Advogado é recomendado apenas em casos complexos com disputas, heranças ou imóveis com problemas na documentação.
As certidoes negativas podem ser emitidas online?
Sim, as certidões da Receita Federal e do INSS são emitidas gratuitamente nos sites oficiais desses órgãos e têm validade imediata. A certidão municipal depende da prefeitura, mas a maioria das cidades brasileiras já oferece emissão online. Todas têm validade de 90 dias a partir da emissão.