A transferência de titularidade de imóvel envolve reunir documentação pessoal e do imóvel, solicitar certidões negativas, pagar ITBI na prefeitura, apresentar documentos ao cartório de registro de imóveis e aguardar o registro da nova matrícula. O processo leva 15 a 30 dias e pode economizar até R$ 3.500.
Brasileiros gastam em média R$ 3.500 contratando despachantes para transferência de imóvel quando poderiam economizar essa quantia fazendo o processo sozinhos. Se você está comprando seu primeiro imóvel ou recebendo uma herança, descobrir como fazer essa transferência sem intermediários é a forma mais inteligente de poupar dinheiro.
Quanto voce vai economizar
Contratar um despachante ou escritório de advocacia para fazer a transferência de titularidade custa entre R$ 3.000 e R$ 4.500. Fazendo você mesmo, gasta apenas R$ 800 a R$ 1.200 em taxas cartorárias e certidões. Isso significa economizar entre R$ 2.500 e R$ 3.500 em uma operação que dura no máximo 30 dias e que qualquer pessoa consegue fazer com organização.
De acordo com o Colégio Notarial do Brasil, aproximadamente 73% dos brasileiros pagam intermediários desnecessariamente por desconhecerem o processo. A documentação exigida é simples, os órgãos públicos já digitalizaram a maioria dos serviços, e o cartório está preparado para receber particulares sem representação legal.
O que voce vai precisar
- RG e CPF originais: Tanto do vendedor quanto do comprador (gratuito, você já tem)
- Certidão de nascimento ou casamento: Documento fundamental para comprovar estado civil (R$ 15 a R$ 30 em cartório)
- Comprovante de residência: Conta de água, luz ou gás com CPF do proprietário atual (gratuito)
- Escritura antiga do imóvel: Documento original que comprova a propriedade anterior (você já possui)
- Certidões negativas: Federal (Receita Federal), estadual (SEFAZ) e municipal (Prefeitura) – R$ 0 a R$ 50 online
- Guia ITBI paga: Documento comprovando o pagamento do imposto na prefeitura (valor varia conforme o imóvel)
- Certidão de ônus do imóvel: Documento que prova se há débitos hipotecários (R$ 30 a R$ 50 no cartório)
Metodo passo a passo
Organize seus documentos em uma pasta e siga cada etapa conforme descrito abaixo para transferir sua propriedade sem complicações.
Etapa 1: Reunir documentacao pessoal e do imovel
Comece separando todos os documentos pessoais exigidos: RG, CPF originais (não cópias), certidão de nascimento ou casamento atualizada há menos de 90 dias. Se você mudou de endereço recentemente, obtenha um comprovante de residência atual como conta de água ou energia em seu nome. Deixe esses documentos em um local seguro, pois você os levará ao cartório várias vezes durante o processo.
Em seguida, localize a escritura antiga do imóvel e a matrícula atual no cartório. Se não encontrar a escritura original, solicite uma segunda via ao cartório de registro onde o imóvel foi registrado pela primeira vez. Essa documentação do imóvel é essencial para preencher os formulários de transferência. Separe tudo em uma pasta com abas para não perder nada quando precisar apresentar aos órgãos públicos.
Etapa 2: Solicitar certidoes negativas nos orgaos competentes
As certidões negativas comprovam que não há débitos ou impedimentos legais para a transferência. Você precisa solicitar três: federal (Receita Federal do Brasil), estadual (SEFAZ da sua região) e municipal (Prefeitura onde o imóvel está localizado). A maioria dos estados permite requerer online pelo site da Receita Federal, SEFAZ e Prefeitura. As certidões federais são gratuitas e chegam em 24 horas. As municipais custam entre R$ 20 e R$ 50.
Cuidado: certidões têm validade máxima de 90 dias contados a partir da emissão. Se pedir uma certidão hoje e só registrar o imóvel daqui a três meses, a certidão vencerá e você precisará solicitar uma nova, pagando novamente. Por isso, comece esse processo apenas quando tiver certeza de que conseguirá pagar o ITBI e agendar o cartório dentro de dois meses.
Etapa 3: Pagar ITBI na prefeitura municipal
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura onde o imóvel está localizado. O valor varia entre 2% e 3% sobre o valor venal do imóvel conforme o município. Se o imóvel vale R$ 250 mil e o ITBI é 2%, você pagará R$ 5 mil. Dirija-se à prefeitura, apresente a escritura antiga e CPF para solicitar a guia de ITBI. Muitos municípios permitem calcular e pagar online via portal do município ou aplicativos como Mobills.
Guarde o comprovante de pagamento do ITBI com muito cuidado, pois é obrigatório apresentá-lo no cartório para registrar a transferência. Se não pagar o ITBI antes de ir ao cartório, o registrador não conseguirá completar a transferência e você perderá tempo. Alguns cartórios oferecem a opção de débito em conta para facilitar, mas é necessário ter a guia impressa ou em PDF no celular.
Etapa 4: Levar documentos ao cartorio de registro de imoveis
Procure o cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está situado. Leve todos os documentos: RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência, escritura antiga, certidões negativas (federal, estadual, municipal), comprovante de pagamento do ITBI e a certidão de ônus do imóvel. O escrevente examinará tudo, verificará se está tudo em ordem, e preencherá o formulário de transferência de titularidade.
Pergunte ao escrevente qual é o prazo estimado para a transferência ser registrada (geralmente 5 a 15 dias úteis). Anote o número do protocolo de atendimento. O cartório cobrará uma taxa de registro que varia de R$ 300 a R$ 600 dependendo da região e do valor do imóvel. Peça uma cópia de tudo que foi entregue antes de sair do cartório para ter registro de sua documentação.
Etapa 5: Aguardar registro e retirar nova matricula
Após entregar tudo no cartório, o documento entra na fila de processamento. O registrador examina se tudo foi feito corretamente, verifica se há conflitos de propriedade, e registra a transferência no livro de imóveis. Esse processo leva em média 10 a 20 dias, dependendo do volume de trabalho no cartório. Você pode acompanhar o andamento ligando para o cartório ou acessando o site de alguns cartórios que oferecem rastreamento online.
Assim que a transferência for registrada, você recebe a nova matrícula do imóvel em seu nome. Retire esse documento no cartório pessoalmente (é a cópia autenticada da propriedade) ou peça que o cartório envie por correio. Guarde essa matrícula em local seguro junto com a nova escritura. A partir de agora, você é o proprietário legal do imóvel e pode vender, alugar ou fazer qualquer transação com a propriedade sem necessidade de intermediários.
O segredo que ninguem conta
Peça a certidão de ônus atualizada no mesmo dia para evitar taxas extras de reemissão.
A maioria dos brasileiros solicita a certidão de ônus do imóvel e espera alguns dias para buscá-la. O problema: se o imóvel tem alguma hipoteca ou financiamento, esse documento pode mudar rapidamente. Quando você chegou ao cartório com a certidão de três dias atrás, ela já estava desatualizada e você precisa pedir uma nova (pagando mais R$ 30). Solicite a certidão no mesmo dia da apresentação ao cartório. Muitos cartórios emitem esse documento em 30 minutos. Se o imóvel foi quitado recentemente, essa certidão ficará válida apenas para aquele dia, economizando você de uma taxa extra de reemissão que custaria entre R$ 30 e R$ 50.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Esquecer de pagar ITBI antes do registro: O cartório não consegue fazer a transferência sem comprovar pagamento. Você perde tempo e, se o prazo vencer, precisa solicitar novas certidões (custo: R$ 150 a R$ 200 extras)
- Não verificar pendências na matrícula do imóvel: Se há débitos de condomínio, IPTU ou financiamento ativo, a transferência é bloqueada. O comprador fica responsável por esses débitos (prejuízo: até R$ 10 mil em débitos acumulados)
- Apresentar certidões vencidas (mais de 90 dias): O cartório não aceita documentos vencidos e você precisa emitir novamente. Certidões estaduais e municipais custam entre R$ 20 e R$ 50, dobrando seu custo
- Levar cópias simples em vez de documentos originais: Cartórios exigem RG e CPF originais para conferir. Levar cópias significa perder uma viagem (tempo perdido: 1 a 2 horas + combustível R$ 30 a R$ 50)
- Não guardar comprovante de pagamento do ITBI: Se perder a guia paga, o cartório pedirá uma segunda via emitida pela prefeitura (custo: R$ 20 a R$ 40 + tempo de deslocamento)
- Contratar intermediário sem comparar preços: Alguns escreventes indicam despachantes de sua confiança cobrando até R$ 4.500 quando o processo custa R$ 1.200 (prejuízo: até R$ 3.300)
Calculadora rapida: Custo ITBI = Valor venal do imóvel x alíquota municipal (2% a 3%). Exemplo: imóvel de R$ 300 mil com alíquota de 2,5% = R$ 7.500 de ITBI
Comparativo: DIY: R$ 800-1.200 (taxas cartório) | Despachante: R$ 3.000-4.500
| Opcao | Custo | Tempo | Resultado |
|---|---|---|---|
| Fazer você mesmo (DIY) | R$ 800 a R$ 1.200 | 15 a 30 dias | Você fica com a documentação completa e aprende o processo para futuras transações |
| Contratar despachante | R$ 3.000 a R$ 4.500 | 15 a 30 dias (mesmo tempo) | Despachante cuida de tudo, mas você perde tempo de acompanhamento e paga intermediário |
| Contratar advogado especializado | R$ 2.500 a R$ 5.000 | 15 a 30 dias (mesmo tempo) | Assessoria legal completa, mas custo similar ao despachante com menos agilidade |
Se você tem disponibilidade de algumas horas por semana para organizar documentos e visitar órgãos públicos, o caminho DIY é absolutamente viável e economiza de verdade. Para a maioria dos brasileiros, essa é a melhor opção financeira e educacional.
Leia tambem
- Como Tirar Segunda Via de Escritura de Imóvel
- Como Consultar Matrícula de Imóvel Online
- Como Calcular ITBI de Imóvel
FAQ — Perguntas frequentes
Quanto tempo realmente leva para transferir um imóvel?
O processo completo leva entre 15 e 30 dias contados a partir da apresentação dos documentos no cartório. As certidões negativas chegam em 24 a 48 horas, o ITBI é pago em um dia, e o registro no cartório leva 10 a 20 dias. Se você não atrasar em nenhuma etapa, consegue tudo pronto em um mês.
Preciso de advogado para fazer a transferência de imóvel?
Não é obrigatório. A transferência é um processo administrativo que qualquer pessoa consegue fazer sozinha seguindo as etapas corretas. Você só precisa de advogado se houver complicações legais, como disputa de propriedade, imóvel com muitas pendências ou problemas na documentação original.
E se o imóvel tiver financiamento? Consigo transferir mesmo assim?
Se o imóvel ainda está financiado no banco, é mais complicado. O banco tem direito de hipoteca sobre o imóvel até quitar o empréstimo. Você consegue transferir apenas se o comprador pagar ao banco para quitar a dívida, ou se o banco autorizar a transferência para um novo financiamento em nome do comprador.