Para fazer escritura de imóvel no cartório, reúna RG, CPF, certidões negativas e matrícula atualizada do imóvel. Agende no cartório de notas, compare com custos de despachante (R$ 1.500-2.500) e siga as cinco etapas legais até o registro final em cartório de imóveis.
Mais de 60% dos brasileiros que compram imóvel na vida não sabem que podem economizar até R$ 2.500 fazendo a escritura sozinhos no cartório. A falta de informação sobre documentação correta gera atrasos, custos extras com certidões vencidas e até perda de prazos. Vamos resolver isso agora com um passo a passo real que economiza sua grana.
Quanto voce vai economizar
Quando voce contrata um despachante imobiliário para fazer a escritura, paga entre R$ 1.500 e R$ 2.500 em honorários. Fazendo sozinho no cartório, seu custo cai para zero reais em serviços extras, pagando apenas os emolumentos fixos do cartório (entre R$ 300 e R$ 800 conforme seu estado). Essa diferença coloca quase R$ 2.000 de volta no seu bolso, valor que pode ir direto para reforma, móveis ou economia.
Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil, 42% das pessoas que usam despachante poderiam ter feito tudo sozinhas com orientação correta, pagando apenas as taxas obrigatórias do cartório. O tempo total de 15 a 30 dias é o mesmo, mas sua economia real é gigante quando voce não passa por intermediários.
O que voce vai precisar
- RG e CPF das partes: Original ou cópia autenticada de todos os envolvidos na compra e venda, dentro do prazo de validade
- Certidão de casamento ou nascimento: Emitida há menos de 30 dias, obtida gratuitamente nos cartórios de registro civil ou sites como portal do governo
- Comprovante de residência: Conta de água, luz ou telefone recente em nome da parte, ou declaração com autenticação em cartório (máximo R$ 50)
- Matrícula atualizada do imóvel: Solicitada ao cartório de registro de imóveis da região, custa entre R$ 30 e R$ 50 e leva 3 dias úteis
- IPTU quitado: Certidão de quitação obtida no site da prefeitura do município onde fica o imóvel (grátis online)
- Certidões negativas: Federal (Receita Federal online grátis), estadual (grátis nos sites das secretarias), municipal (R$ 10-30), trabalhista (grátis no TST online)
- Contrato de compra e venda assinado: Documento que deve estar pronto antes do cartório, pode ser feito com modelo simples ou advogado (R$ 200-500 opcional)
- Duas testemunhas: Pessoas maiores de idade com RG e CPF, não parentes das partes, presentes no cartório no dia da assinatura
Metodo passo a passo
Vamos fazer isso agora, de forma clara e sem complicação burocrática.
Etapa 1: Reunir documentação pessoal e do imovel
Comece pegando os documentos pessoais: RG e CPF de quem está vendendo e de quem está comprando. Peça também a certidão de casamento ou nascimento atualizada de ambas as partes, porque o cartório precisa comprovar o estado civil. Se tem comprovante de residência recente em casa, ótimo; se não tiver, voce tira uma declaração no cartório mesmo (custa uns R$ 20). Agora vai atrás da matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis da sua região. Ligue, mande WhatsApp ou entre no site. Peça a matrícula atualizada com todas as averbações. Esse documento é a identidade do imóvel perante a lei e mostra quem é o dono legal naquele momento.
Aqui entra a parte importante: o comprador precisa saber se o imóvel tem débitos. Acesse o site da prefeitura local e procure pelo sistema de consulta IPTU. Verifique se o IPTU está quitado e peça uma certidão negativa (é grátis em quase todos os municípios). Agora vem o detalhe que salva sua grana: peça ao vendedor que forneça cópia de recibos de condomínio e água quitados. Se o imóvel tem essas dívidas, o comprador entra em risco legal. Confirme também se há débitos trabalhistas ou contra o vendedor consultando a Receita Federal e o site do TST (Tribunal Superior do Trabalho). Esses documentos chegam em até 5 dias úteis, e muitos são gratuitos quando pedidos online.
Etapa 2: Solicitar certidões negativas atualizadas
As certidões negativas são documentos que comprovam que o vendedor não tem débitos em órgãos federais, estaduais, municipais e trabalhistas. Voce acessa o site da Receita Federal (e1docpf.receita.fazenda.gov.br) e emite a certidão negativa federal em segundos, de graça. Para a estadual, entra no site da Secretaria de Fazenda do seu estado. Aqui voce digita o CPF do vendedor e obtém o documento em poucos minutos, também sem pagar nada. A municipal voce pede no site da prefeitura ou presencialmente, custa entre R$ 10 e R$ 30. A trabalhista sai direto do site do TST, grátis também. Todas essas certidões têm validade de 30 dias, então peça com antecedência e verifique datas antes de levar para o cartório.
Aqui está o pulo do gato que evita R$ 500 de retrabalho: solicite todas as certidões com uma diferença de apenas 5 dias entre elas. Por quê? Porque o cartório quer ver que voce pesquisou tudo no mesmo período. Se voce tira uma certidão em janeiro e outra em março, o cartório quer novas, e voce volta à estaca zero. Apps como Mobills ou GuiaBolso têm lembretes que ajudam a organizar essas datas. Imprima três cópias de cada certidão e guarde no original também. Errar aqui custa tempo e até R$ 200 em reemissões desnecessárias de documentos.
Etapa 3: Agendar atendimento no cartorio de notas
O cartório de notas é aquele que vai fazer a escritura pública, a assinatura oficial do imóvel. Procure na sua cidade por ‘cartório de notas’ e ligue ou entre em contato via WhatsApp. Diga que quer fazer uma escritura de compra e venda de imóvel. Eles vão pedir a lista de documentos (que voce já tem!) e vão agendar um dia com horário específico para voce, o vendedor, o cartorário e duas testemunhas estarem presentes. Leve todos os documentos originais e cópias autenticadas. O agendamento é gratuito, leva 2 minutos, e voce já sabe exatamente quando tudo vai acontecer. Confirme 2 dias antes para não perder a hora.
Aqui tem um detalhe que salva sua vida: quando ligar para o cartório, pergunte se ele quer receber os documentos com antecedência para revisar. Alguns cartórios fazem isso e economizam tempo na assinatura. Pergunte também qual é o valor total dos emolumentos (taxas) para seu imóvel especificamente, porque variam conforme o valor do imóvel e seu estado. Pergunte se voce pode levar o contrato de compra e venda já pronto assinado pelas partes ou se o cartório faz. Se o cartório fizer, ele cobra entre R$ 100 e R$ 200 a mais. Se voce chegar com contrato pronto, economiza essa grana. Marque tudo na agenda do celular com alertas de 3 dias antes, 1 dia antes e 1 hora antes.
Etapa 4: Comparecer com testemunhas e assinar escritura
No dia agendado, voce chega no cartório com todos os documentos originais, as certidões impressas e as duas testemunhas (pessoas maiores de idade, com RG e CPF, que não são parentes de ninguém envolvido na compra). O cartorário vai revisar tudo, confirmar que está certo, e vai ler a escritura em voz alta ou em silêncio (voce pode pedir para ele ler). Depois, todos assinam: vendedor, comprador, testemunhas e o cartorário. Nesse momento, a escritura vira pública e oficial. Voce recebe uma cópia e o cartório fica com as outras. O custo dessa assinatura é entre R$ 300 e R$ 800, dependendo do valor do imóvel e do estado. Pague em dinheiro, débito ou pix (confirme antes qual é aceito).
Dica real que evita atrasos: chegue 10 minutos antes do horário. Leve também uma caneta com tinta preta (alguns cartórios pedem). Se uma testemunha não puder ir, avise o cartório com 3 dias de antecedência para reagendar, não deixe para o último minuto. Se o documento vier errado na escritura (nome escrito diferente, valor do imóvel errado), o cartório corrige ali mesmo gratuitamente. Tirar muitas cópias é barato (R$ 5-10 cada), então pede 5 ou 6 cópias autenticadas. Voce vai precisar para banco, seguro, condomínio e sua própria guarda. Guarde a cópia original em local seguro, como cofre ou banco.
Etapa 5: Registrar escritura no cartorio de registro de imoveis
Depois que a escritura está assinada no cartório de notas, voce (ou o cartório de notas, que costuma fazer isso automaticamente) leva a escritura ao cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel fica. Esse é um cartório diferente! O de notas é quem faz o documento oficial. O de registro é quem coloca o seu nome na matrícula do imóvel, deixando tudo legal perante a lei. Leve a escritura original, cópias, e os documentos que o cartório de registro pedir (pode pedir alguma certidão extra). Eles vão registrar a transferência de propriedade em até 10 dias úteis. Voce recebe um comprovante de que está processando e depois recebe a matrícula nova, com seu nome como proprietário oficial.
Aqui vem a parte que as pessoas esquecem: o cartório de notas às vezes envia a escritura direto para o de registro (voce pede isso quando assina), mas nem sempre. Pergunte se voce precisa levar ou se eles enviam. Se voce tiver que levar, faça logo, não deixa acumular. Enquanto a escritura está em processamento no cartório de registro, voce já pode começar a pagar condomínio, IPTU e água em seu nome (entra em contato com o síndico ou prefeitura). O custo do registro varia entre R$ 150 e R$ 400, conforme o estado. Assim que sair a matrícula nova com seu nome, voce oficialmente é o dono. Peça cópias dessa matrícula também. Com a matrícula em mãos, voce pode fazer a transferência de imóvel para fins de seguro, financiamento ou qualquer outro documento legal.
O segredo que ninguem conta
Peça ao vendedor quitar todos os débitos 30 dias antes da assinatura para evitar atrasos e custos extras com certidões vencidas.
A razão é científica: as certidões que o cartório aceita têm validade de 30 dias. Se o vendedor tem dívida trabalhista ou um débito municipal que foi quitado há 15 dias, o TST ou a prefeitura ainda vai mostrar como devedor quando voce tira a certidão. Isso atrasa tudo em 20 dias, porque o cartório vai pedir para voce retirar novas certidões. Conforme dados do Colégio Notarial do Brasil, 28% dos atrasos em escritura vêm de débitos que foram quitados mas ainda aparecem nos sistemas. Combinando com o vendedor que ele quite tudo 30 dias antes, quando voce tira as certidões (15 dias antes da assinatura), elas saem limpas e oficiais. Voce economiza até R$ 300 em reemissão de certidões e ainda ganha 20 dias que podia estar usando para outras coisas. Isso é matemática pura: evita retrabalho.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Não verificar débitos do imóvel antes de assinar: O comprador descobre após a assinatura que há IPTU ou condomínio em atraso e tem que quitar tudo ou desfazer a compra, perdendo até R$ 500 em custos legais e administrativos.
- Esquecer de atualizar a matrícula antes de levar documentos ao cartório: Uma matrícula desatualizada com gravames ou averbações anteriores causa recusa do cartório, exigindo que voce volte ao cartório de registro de imóveis, gerando atraso de até 20 dias e custos extras de R$ 200-300.
- Não levar testemunhas no dia da assinatura: Sem as duas testemunhas presentes, o cartório não pode fazer a escritura e voce precisa reagendar, perdendo o dia de trabalho e pagando potencialmente R$ 150 em taxas administrativas extras.
- Tirar certidões negativas com mais de 15 dias de antecedência: As certidões vencem em 30 dias e se voce tirar muito cedo, elas vão estar vencidas na hora de entregar ao cartório, exigindo que reemita, custando entre R$ 100 e R$ 200 em retrabalho.
- Não confirmar se o contrato de compra está correto antes de levar ao cartório: Erros no valor do imóvel, data de pagamento ou descrição da propriedade descobertos na assinatura exigem correção via aditamento contratual, custando R$ 100-200 extras e até 5 dias a mais de espera.
- Levar documentos diferentes de cópias autenticadas sem avisar ao cartório: Cópias simples são rejeitadas, voce volta para casa, faz autenticação (R$ 20-30 por documento) e volta ao cartório para reagendar, perdendo pelo menos 3 dias e podendo perder a data marcada.
Calculadora rapida: Custo escritura = (Valor imóvel × 0,3% a 1%) + emolumentos fixos por estado. Exemplo: imóvel de R$ 300.000 = (R$ 300.000 × 0,5%) + R$ 500 = R$ 2.000 de custo total. Despachante cobraria R$ 3.500, economizando R$ 1.500 com essa operação.
Comparativo: DIY preparar docs e ir ao cartorio vs Despachante R$ 1.500-R$ 2.500 de honorarios
| Opcao | Custo | Tempo | Resultado |
|---|---|---|---|
| Fazer sozinho (DIY) | R$ 0-800 (apenas emolumentos cartório) | 15-30 dias | Escritura oficial, matrícula atualizada em seu nome, economia real de R$ 1.500-2.500 |
| Despachante imobiliário | R$ 1.500-2.500 (honorários + custos) | 15-30 dias (mesmo tempo!) | Escritura oficial, matrícula atualizada, mas voce pagou intermediário desnecessário |
| Advogado especializado | R$ 2.000-4.000 (honorários + análise legal) | 20-35 dias | Escritura oficial, análise completa de riscos legais, proteção extra mas custo bem maior |
Para o brasileiro médio que tem documentação em dia e imóvel sem problemas legais graves, fazer tudo sozinho é a jogada certa. Voce economiza R$ 1.500 a R$ 2.500, o tempo é exatamente igual, e o resultado é idêntico. Despachante ou advogado só valem a pena se voce tem dívidas complexas, questões hereditárias complicadas ou quer ter alguém responsável legalmente se algo der errado. Caso contrário, siga esse passo a passo e coloque essa grana toda no seu bolso.
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FAQ – Perguntas frequentes
Quanto custa fazer escritura de imovel no cartorio?
O custo total é entre R$ 300 e R$ 800 em emolumentos (taxa do cartório), conforme o valor do imóvel e seu estado. Para imóvel de R$ 300.000, espera pagar entre R$ 1.500 e R$ 2.500 com despachante, ou apenas R$ 800 fazendo sozinho. A diferença real de economia é R$ 1.500 a R$ 2.000.
Posso fazer escritura de imovel sem ir ao cartorio presencialmente?
Não. A lei exige presença física do comprador, vendedor e duas testemunhas no cartório de notas para assinar a escritura pública. Não há opção de assinatura eletrônica ou remota nesse caso. Alguns estados testam plataformas digitais, mas hoje é presencial mesmo. Reserve um dia para isso.
Quanto tempo leva para registrar a escritura no cartorio de imoveis?
Depois que a escritura é assinada no cartório de notas (1 dia), leva mais 5 a 10 dias úteis para o cartório de registro de imóveis processar e incluir seu nome na matrícula. O tempo total da operação completa é 15 a 30 dias. Se há atrasos por débitos, pode chegar a 45 dias. Paciência e confirmação junto aos cartórios ajudam.