Para declarar apartamento financiado no IR, acesse o programa da Receita Federal, vá em Bens e Direitos, selecione o código 11 ou 12, informe apenas o valor já pago (entrada mais parcelas quitadas, sem juros) e declare os juros pagos em Pagamentos Efetuados para dedução fiscal.
Comprar um apartamento financiado é o sonho de milhões de brasileiros, mas na hora de declarar no Imposto de Renda muita gente trava e acaba pagando contador por medo de errar. A boa notícia é que você mesmo pode fazer essa declaração em 30 minutos, economizando entre R$ 150 e R$ 400 e evitando a malha fina. Bora resolver isso de uma vez por todas e declarar seu imóvel corretamente sem complicação.
Quanto voce vai economizar
Ao declarar seu apartamento financiado por conta própria, você economiza entre R$ 150 e R$ 400 que gastaria com um contador para fazer esse serviço. Esse é o valor médio cobrado por escritórios de contabilidade apenas para incluir um imóvel financiado na declaração, segundo pesquisa de mercado em grandes capitais brasileiras.
Além da economia imediata, você ganha autonomia para ajustar sua declaração sempre que necessário. A Receita Federal do Brasil disponibiliza gratuitamente o programa IRPF com interface intuitiva, e mais de 41 milhões de brasileiros declaram por conta própria anualmente, segundo dados oficiais do órgão.
O que voce vai precisar
- Contrato de financiamento com o banco (gratuito, fornecido na assinatura)
- Comprovante de pagamento do ITBI (valor varia conforme município, geralmente 2% a 3% do valor do imóvel)
- Escritura definitiva ou promessa de compra e venda (gratuito, cópia do cartório)
- Informe de rendimentos do banco financiador (gratuito, disponível no app ou internet banking)
- Recibos ou extratos das parcelas pagas no ano (gratuito, pelo app do banco)
- Carnê do IPTU atualizado (gratuito, disponível no site da prefeitura)
- Número da matrícula do imóvel no cartório (consta na escritura ou promessa)
Metodo passo a passo
Declarar um apartamento financiado no Imposto de Renda é mais simples do que parece quando você segue a ordem correta. O processo envolve basicamente informar o imóvel na ficha de Bens e Direitos e declarar os juros pagos para aproveitar a dedução fiscal. Vamos ao passo a passo detalhado para você fazer tudo certinho.
Etapa 1: Reunir documentação do financiamento e compra
Comece separando todos os documentos relacionados ao seu apartamento financiado. Você vai precisar do contrato de financiamento original com o banco, que contém informações essenciais como valor total financiado, prazo e taxa de juros. Pegue também a escritura definitiva ou a promessa de compra e venda, que comprova sua titularidade sobre o imóvel.
Busque o informe de rendimentos fornecido pelo banco financiador, documento obrigatório que discrimina quanto você pagou de amortização e quanto pagou de juros durante o ano-calendário. Esse informe geralmente fica disponível no internet banking a partir de fevereiro. Separe também o comprovante do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) pago na compra, pois esse valor entra no cálculo do que você já investiu no imóvel. Se você pagou entrada, tenha o recibo em mãos também.
Etapa 2: Acessar programa IRPF e ir em Bens e Direitos
Baixe e instale o programa da Receita Federal do Brasil no seu computador (disponível para Windows, Mac e Linux) ou use a versão online Meu Imposto de Renda. Após abrir o programa, crie uma nova declaração ou importe os dados da declaração do ano anterior. No menu lateral esquerdo, clique na opção ‘Bens e Direitos’ para começar a incluir seu apartamento.
Clique no botão ‘Novo’ para adicionar um novo bem. Uma janela vai abrir pedindo que você selecione o grupo e código do bem. É aqui que muita gente erra, então atenção: você vai escolher entre os códigos específicos para imóveis conforme veremos na próxima etapa. Não se assuste com a quantidade de campos, você vai preencher apenas os essenciais.
Etapa 3: Selecionar código 11 ou 12 conforme caso
No campo ‘Código’, você deve escolher entre duas opções principais: código 11 (Apartamento) se o imóvel estiver em condomínio vertical, ou código 12 (Casa) se for residência térrea ou sobrado sem condomínio. Para a maioria dos apartamentos financiados, o código correto é o 11. Essa classificação é importante porque a Receita Federal cruza dados com cartórios e prefeituras.
Se o apartamento ainda não tem escritura definitiva e você está pagando na planta ou possui apenas promessa de compra e venda, ainda assim use o código 11. O que importa é a natureza do imóvel, não o estágio da documentação. Em casos de imóveis comerciais, existem códigos específicos (código 13 para loja ou sala, por exemplo), mas para apartamento residencial financiado, fique no código 11 mesmo.
Etapa 4: Preencher dados do imóvel e valor pago
No campo ‘Discriminação’, descreva o imóvel de forma clara: endereço completo (rua, número, apartamento, bairro, cidade e CEP), número da matrícula no cartório de registro de imóveis, área em metros quadrados, e percentual de participação (100% se você é o único proprietário, ou o percentual correspondente se houver outros titulares). Informe também os dados do vendedor ou construtora (nome e CPF/CNPJ).
Agora vem a parte crucial: no campo ‘Situação em 31/12/[ano anterior]’, informe o valor acumulado que você tinha investido no imóvel até o final do ano anterior. No campo ‘Situação em 31/12/[ano atual]’, some o valor anterior mais o que você pagou durante o ano atual. Atenção: você deve declarar APENAS o que já pagou efetivamente (entrada + ITBI + registro + soma das amortizações das parcelas), NUNCA o valor total do financiamento nem o valor de mercado do imóvel. Se é sua primeira declaração do imóvel, deixe o campo do ano anterior em branco ou zero.
Etapa 5: Declarar juros pagos em Pagamentos Efetuados
Agora vá até a ficha ‘Pagamentos Efetuados’ no menu lateral do programa. Clique em ‘Novo’ e selecione o código 50 (Juros de empréstimos, financiamentos e cartões de crédito). No campo ‘Nome e CPF/CNPJ do beneficiário’, informe os dados do banco que concedeu o financiamento. Você encontra essas informações no informe de rendimentos do banco.
No campo ‘Valor pago’, informe o total de juros pagos durante o ano conforme consta no informe de rendimentos do banco financiador. Esse valor é importante porque, dependendo do tipo de financiamento (especialmente pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH), você pode ter direito a deduzir esses juros da base de cálculo do imposto, reduzindo o valor a pagar ou aumentando a restituição. Na discriminação, escreva algo como ‘Juros pagos referentes ao financiamento do apartamento situado em [endereço], conforme informe do banco [nome]’.
O segredo que ninguem conta
O grande segredo para não cair na malha fina é declarar apenas o valor efetivamente pago, nunca o valor total do financiamento ou o valor de mercado do imóvel. Muita gente acha que precisa colocar os R$ 300 mil que o apartamento vale, quando na verdade só pagou R$ 80 mil até agora (entrada mais parcelas). Ao declarar somente o que pagou, você mantém sua declaração consistente com sua capacidade de pagamento e evita que a Receita Federal questione de onde veio dinheiro que você ainda nem desembolsou.
Essa estratégia é não só permitida como recomendada pela Receita Federal do Brasil, que em suas instruções oficiais deixa claro que o contribuinte deve informar o custo de aquisição acumulado até 31 de dezembro de cada ano. Isso significa que seu patrimônio vai crescendo gradualmente na declaração, acompanhando as parcelas pagas, e não de uma vez só. Além disso, separar corretamente a amortização (que entra em Bens e Direitos) dos juros (que vão em Pagamentos Efetuados e podem ser dedutíveis) pode reduzir significativamente seu imposto a pagar.
Erros que os brasileiros mais cometem
- Declarar o valor total do financiamento de uma vez, em vez de informar apenas as parcelas efetivamente pagas até 31 de dezembro, gerando inconsistência patrimonial e risco de malha fina
- Esquecer de informar o percentual de propriedade quando o imóvel tem mais de um titular (cônjuges, por exemplo), o que pode gerar duplicidade e problemas no cruzamento de dados da Receita
- Não declarar os juros pagos na ficha de Pagamentos Efetuados, perdendo a oportunidade de dedução fiscal e deixando a declaração incompleta em relação ao informe do banco
- Incluir o valor dos juros junto com a amortização no cálculo do valor do imóvel, superestimando o patrimônio e aumentando desnecessariamente a base de cálculo
- Não atualizar o valor do imóvel a cada ano com as novas parcelas pagas, mantendo o valor estagnado e criando divergências quando a Receita cruza com os dados bancários
Calculadora rapida: Valor a declarar = Entrada + Soma das parcelas pagas (amortização apenas, sem juros)
Comparativo: DIY vs Contador
| Opcao | Custo | Tempo | Vantagens |
|---|---|---|---|
| Fazer voce mesmo | R$ 0 | 30 minutos | Economia imediata, autonomia total, aprende para os próximos anos, pode ajustar quando quiser |
| Contratar contador | R$ 150-400 | Agendamento + espera | Orientação profissional, responsabilidade técnica, indicado para casos muito complexos |
Para a grande maioria dos brasileiros que financiaram um apartamento simples como primeiro imóvel, fazer a declaração por conta própria é a opção mais vantajosa. O processo é padronizado, o programa da Receita Federal é gratuito e intuitivo, e você ganha conhecimento valioso sobre suas finanças. Reserve o contador para situações realmente complexas, como múltiplos imóveis, heranças em andamento ou quando houver rendimentos no exterior.
Leia tambem
- Como Declarar Aluguel Recebido no IR
- Como Consultar Restituição do Imposto de Renda
- Como Retificar Declaração de Imposto de Renda
FAQ — Perguntas frequentes
Preciso declarar o apartamento financiado desde o primeiro ano mesmo sem ter a escritura?
Sim, você deve declarar o apartamento financiado a partir do momento em que assinou o contrato e começou a pagar, mesmo que ainda não tenha a escritura definitiva. A promessa de compra e venda já configura um direito sobre o imóvel que precisa constar na declaração. Use o código 11 normalmente e informe na discriminação que o imóvel está em fase de financiamento com escritura a ser lavrada.
Posso deduzir os juros do financiamento do Imposto de Renda para reduzir o valor a pagar?
Depende do tipo de financiamento. Se for pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros não são dedutíveis da base de cálculo do imposto na declaração anual, mas devem ser informados em Pagamentos Efetuados para fins de controle. Já no financiamento para construção ou reforma, em alguns casos específicos previstos na legislação, pode haver dedutibilidade, mas isso é mais raro e deve ser verificado com cuidado nas regras atuais da Receita Federal.
O que acontece se eu declarar o valor total do financiamento em vez de apenas o que já paguei?
Você cairá na malha fina, pois a Receita Federal vai identificar incompatibilidade entre sua renda declarada e o patrimônio adquirido. Se você ganha R$ 5 mil por mês e declara um imóvel de R$ 300 mil pago integralmente, o sistema detecta que é impossível você ter esse dinheiro disponível. Isso gera intimação para explicações, pode resultar em multas e atrasos na restituição, além de aumentar o risco de fiscalização detalhada de seus bens.